Come aprire una casa vacanze in Italia

Si tratta di un business molto vantaggioso, perché gli adempimenti sono relativamente semplici ed i guadagni interessanti.

Cosa è una casa vacanze? E’ un’unità abitativa che comprende vari locali rigorosamente arredati e, ovviamente, dotati di bagno e cucina autonomi. Queste unità abitative possono essere affittate ai turisti attraverso contratti che non possono durare più di tre mesi e non possono essere più brevi di una settimana. 

Ma vediamo più nel dettaglio come si fa ad aprire una casa vacanze in Italia.

Come aprire una casa vacanze in Italia

Per aprire una casa vacanze in Italia serve la partita IVA?

Una delle domande più ricorrenti è se per affittare una casa vacanze bisogna aprire una partita IVA. La risposta a questa domanda parte dalla definizione di imprenditore del codice civile.

Il codice civile prevede che l’imprenditore è colui che esercita in maniera professionale un’attività di produzione beni o scambio beni/servizi. Pertanto sei considerato un imprenditore dalla legge solo se gestisci la tua attività in modo abituale e stabile.

Quando è che un’attività può definirsi occasionale? Quand’è invece che un’attività è considerata abituale e stabile e quindi deve definirsi imprenditoriale?

Devi considerare le leggi regionali. La disciplina di dettaglio delle case vacanze spetta alle singole regioni e ciò significa che ognuna di esse può prevedere delle regole diverse. La cosa migliore da fare quindi è consultare il regolamento della regione in cui si trova l’immobile.

Ogni regione individua specificatamente quando un’attività è da considerarsi occasionale o imprenditoriale. Ma ricorda che tutti coloro che sono in possesso di 3 o più immobili adibiti a case vacanze saranno sempre assimilati alla categoria imprenditori . 

Se ai sensi della normativa della regione in cui si trova l’immobile l’attività che stai svolgendo viene considerata come occasionale non hai bisogno di aprire la partita IVA. Viceversa, dovrai aprirla se la tua attività sarà considerata imprenditoriale.

A prescindere dalla forma imprenditoriale o meno dell’attività, vediamo le procedure obbligatorie in ogni regione. 

La SCIA

Per aprire una casa vacanze occorre presentare al comune competente una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.). L’appartamento dovrà avere l’abitabilità e rispondere a tutti i requisiti richiesti dalla normativa della relativa regione. C’è molta confusione in relazione all’obbligo di chiedere la SCIA, soprattutto nel caso delle attività non imprenditoriali. Sarebbe opportuno rivolgersi al comune in cui si trova l’immobile e chiedere informazioni. Il mio consiglio è di seguire questa procedura per essere tranquilli e non avere problemi in caso di controlli.

Far accreditare la casa vacanze in questura

Al fine di registrare la tua casa vacanze basterà fare una semplice comunicazione alle autorità. Sui siti della questura di riferimento dovreste trovare le modalità attraverso le quali bisogna fare la comunicazione ed i relativi moduli. Generalmente è possibile procedere in modalità elettronica, in alcuni casi è necessario recarsi di persona in questura.

Obblighi dei proprietari per la gestione della casa vacanze

Durata del soggiorno

La durata massima del soggiorno è di 30 giorni. Rispettando questo vincolo si è esonerati dal pagamento delle imposte di registro, di bollo, di chiusura del contratto, e anche dalla registrazione dell’accordo. E’ permesso superare questo limite, ma bisognerà poi sostenere le suddette spese.

Registrare gli ospiti in questura

Gli ospiti di una casa vacanze devono essere dichiarati alla polizia di stato entro 24 ore dal loro arrivo. Tale obbligo vale sia per gli ospiti dei paesi UE che per quelli extra UE.

Tale registrazione può essere fatta telematicamente sul portale gestito dalla polizia di stato. Le credenziali di accesso al portale (utente e password) sono quelle ottenute alla registrazione.

Tassa di soggiorno

La tassa di soggiorno è l’imposta comunale che viene applicata ai turisti o comunque ai clienti delle strutture ricettive e poi versata al comune in cui si trova l’immobile.

L’entità della tassa varia in base ai singoli comuni e può essere una quota fissa o una percentuale sul prezzo della prenotazione. Nel caso delle case vacanze la tassa di soggiorno  non può superare 5 euro.

Sono esenti dal pagamento dell’imposta bambini fino a 12 anni, gli over 65, le persone affette da disabilità o patologie, i residenti nel medesimo Comune e il personale delle forze dell’ordine.

Il suggerimento è di verificare la normativa del Comune di riferimento per l’importo, per le esenzioni o per altre particolarità. Ad esempio alcuni comuni la richiedono soltanto nei periodi di alta stagione.

Ricevuta

Occorre rilasciare l’apposita ricevuta di pagamento quando il canone pattuito per l’affitto viene pagato. Le entrate accumulate saranno poi incluse nella dichiarazione dei redditi.

Suggerimento legale

Contratto

La sottoscrizione del contratto d’affitto è necessaria in ogni caso. Il documento andrà firmato dal proprietario e da chi prende in locazione l’appartamento. Il sito internet di Confedilizia a questo link include alcuni form per le due opzioni possibili: il “Contratto casa vacanze” per i soggiorni lunghi e il “Contratto week-end” per le permanenze di breve durata.

Se la casa viene affittata per un periodo che supera i 30 giorni, si dovrà procedere anche con la “Comunicazione di cessione fabbricato”, da depositare alla Polizia. Lo stessa dichiarazione va effettuata nel caso in cui l’abitazione sia consegnata a persone non comunitarie.

Canali per affittare una casa vacanze

Trovare clienti e e individuare i canali giusti per farlo può essere un’attività molto impegnativa.

Molto spesso i proprietari svolgono tale attività in proprio per massimizzare i guadagni. In alcuni casi i proprietari delegano quest’attività a terzi per mancanza di tempo (come me).

Che tu sia il proprietario di una casa vacanze o colui che la gestisce per conto altrui, ci sono molti trucchi per tenere la casa sempre occupata.

Vi ricordo anche che potreste utilizzare canali come Booking e Airbnb, i quali non pongono limiti o requisiti per la loro fruibilità. In questo articolo troverai una guida su come affittare la tua casa tramite Airbnb.